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Gli scrittori di esami di licenza immobiliare si aspettano che tu conosca le basi della matematica del proration. Prorica è l'assegnazione o la divisione di determinati elementi monetari alla chiusura. Un avvocato, un venditore di immobili o un broker esegue i calcoli di prorazione alla chiusura. La chiave per ricordare le prorazioni è che la persona che la usa deve pagare per questo. Ecco un esempio che illustra il punto di prora.
Il venditore ha pagato le tasse di $ 3, 000 per l'intero anno successivo al 1 ° gennaio e vende la sua proprietà e chiude il titolo il 1 ° giugno. Chi deve cosa a chi?
Il venditore ha pagato le tasse dell'intero anno, ma ha utilizzato la proprietà solo per i cinque mesi (da gennaio a maggio). Leggi attentamente il problema. Il compratore deve pagare al venditore le imposte già pagate per i mesi in cui il venditore non sarà proprietario della proprietà durante l'anno. Il resto è solo il calcolo di dividere chi paga e chi paga.
$ 3, 000 ÷ 12 mesi = $ 250 al mese
$ 250 al mese x 5 mesi (il tempo in cui il venditore possedeva la proprietà) = $ 1, 250
Questa è la quantità di tasse che il venditore utilizzava da gennaio a maggio.
$ 250 al mese x 7 mesi (il tempo del nuovo acquirente nella casa) = $ 1, 750
Questo è l'importo delle tasse che l'acquirente ha utilizzato, perché ha comprato la casa il 1 ° giugno.
Perché il il venditore aveva già pagato le tasse per tutto l'anno, l'acquirente deve al venditore $ 1, 750 per le tasse che l'acquirente utilizza ma non ha pagato. Nella terminologia del proration, l'acquirente riceve un addebito e il venditore ottiene un credito.
Ecco un altro problema che l'acquirente paga in arretrati (o dopo il fatto).
Un acquirente paga $ 2, 400 di tasse in arretrato per l'intero anno il 31 dicembre. Ha comprato la casa il 1 ° settembre. Chi deve cosa a chi?
$ 2, 400 ÷ 12 mesi = $ 200 al mese
$ 200 al mese x 8 mesi (il tempo in cui il venditore possedeva la casa) = $ 1, 600
Il venditore usava $ 1, 600 delle imposte pagate. Ora per determinare quanto il venditore non ha usato:
$ 200 al mese x 4 mesi (il tempo in cui l'acquirente possedeva la proprietà) = $ 800
Perché l'acquirente ha pagato l'intero $ 2, 400 per l'anno precedente, durante di cui è proprietario della casa solo per quattro mesi, il venditore deve al compratore $ 1, 600. L'acquirente ottiene un credito e il venditore riceve un addebito.
Quando esci nel mondo reale, scopri qual è la pratica locale per dividere l'anno per le prorazioni. Alcune aree e avvocati usano il giorno esatto, piuttosto che il mese.Quindi negli esempi precedenti, dividi per 365 giorni per ottenere l'importo delle tasse pagate al giorno.
Alcune persone usano il calcolo annuale di 12 mesi e poi dividono per il numero esatto di giorni in un mese in cui le date di chiusura si verificano a metà mese. Nell'esame, i redattori di test solitamente specificano "giorni effettivi" se vogliono che tu lo calcoli in quel modo.
Se il periodo di tempo non viene specificato o diversamente da un esame, è necessario utilizzare il terzo metodo, che consiste nel dividere un costo o un pagamento annuale di 12 e il numero mensile di 30, a meno che il tuo reale corso di proprietà o libro di testo specifica che uno degli altri metodi è l'unico metodo utilizzato nel tuo stato.
L'altro elemento specifico dello stato che può influire sulla valutazione è chi possiede la proprietà il giorno della chiusura. A meno che il tuo stato non dica diversamente, supponi che l'acquirente sia proprietario della casa alla data di chiusura. Ecco un problema con una data di chiusura di metà mese per illustrare il metodo di 12 mesi / 30 giorni.
Un proprietario vende una casa, si chiude il 17 maggio, ma ha pagato le tasse di un anno intero di $ 3, 600 in anticipo il 1 ° gennaio. Qual è il costo delle tasse?
$ 3600 ÷ 12 mesi = $ 300 al mese
$ 300 ÷ 30 giorni = $ 10 al giorno
Il venditore / proprietario ha posseduto la casa per quattro mesi interi (da gennaio ad aprile) e 16 giorni a maggio. (Ricorda che l'acquirente è considerato proprietario della casa il giorno della chiusura.)
4 mesi x $ 300 al mese = $ 1, 200
16 giorni x $ 10 al giorno = $ 160
$ 1200 + $ 160 = $ 1, 360 tasse usate dal venditore
$ 3, 600 (tasse totali per l'anno pagato dal venditore) - $ 1, 360 (tasse usate dal venditore) = $ 2, 240 (tasse usate dal compratore)
Il il compratore deve al venditore $ 2, 240. L'acquirente riceve un addebito di $ 2, 240, e il venditore ottiene un credito di $ 2, 240.
