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Esistono due modi fondamentali per calcolare un reso utilizzando Microsoft Excel. Non è possibile eseguire questo calcolo utilizzando QuickBooks da solo. Per calcolare un tasso di rendimento con Microsoft Excel, è innanzitutto necessario immettere i flussi di cassa generati dall'investimento.
Anche se non hai mai usato Excel in precedenza, potresti essere in grado di costruire questo foglio di lavoro; tutto ciò che devi fare è avviare Excel (allo stesso modo in cui avvii qualsiasi altro programma Windows). Quindi inserisci i flussi di cassa indicati per l'investimento immobiliare.
In realtà, si inseriscono solo i valori mostrati nelle celle B2, B3, B4, B5 e così via, attraverso la cella B22. Questi valori sono i numeri di flusso di cassa calcolati e riepilogati qui:
| Anno | Flussi di cassa netti | Flusso di cassa di liquidazione | Real Deal |
|---|---|---|---|
| 1 | -1, 000 | 0 | -1, 000 |
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1, 511 | 0 | 1, 511 |
| 6 | 2, 186 | 0 | 2, 186 |
| 7 | 2, 882 | 0 | 2, 882 |
| 8 | 3, 598 | 0 | 3, 598 |
| 9 | 4, 336 | 0 | 4, 336 |
| 10 | 5, 096 | 0 | 5, 096 |
| 11 | 5, 879 | 0 | 5, 879 |
| 12 | 6, 685 | 0 | 6, 685 |
| 13 | 7, 516 | 0 | 7, 516 |
| 14 | 8, 371 | 0 | 8, 371 |
| 15 | 9, 252 | 0 | 9, 252 |
| 16 | 10, 160 | 0 | 10, 160 |
| 17 | 11, 095 | 0 | 11, 095 |
| 18 | 12, 058 | 0 | 12, 058 |
| 19 | 13, 050 | 0 | 13, 050 |
| 20 | 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
A proposito, se sei nuovo in Excel, tutto quello che devi fare per inserire uno di questi valori è fare clic sulla casella (tecnicamente chiamata cella), quindi digitare il valore. Ad esempio, per inserire l'investimento iniziale richiesto per acquistare l'edificio - $ 65, 000 - fai clic sulla cella B2 e poi digita -65000. Dopo aver digitato questo numero, premere Invio.
Si immettono ciascuno degli altri valori del flusso di cassa netto nello stesso modo per eseguire i calcoli della velocità di ritorno.
Dopo aver fornito i valori del flusso di cassa dell'investimento, comunicare a Excel il tasso di rendimento che si desidera calcolare. Nella cella G4, ad esempio, viene calcolato un tasso di rendimento interno. Un tasso di rendimento interno (IRR) è il tasso di interesse che l'investimento offre. Ad esempio, un CD che paga un tasso di interesse dell'11% paga un tasso di rendimento interno dell'11%.
Per calcolare un tasso di rendimento interno, inserisci una formula della funzione di tasso di rendimento interno in una cella del foglio di lavoro. Nel caso del foglio di lavoro mostrato, ad esempio, si fa clic sulla cella G4 e quindi si digita quanto segue:
= IRR (B2: B22,.1)
Se non hai mai visto prima una funzione di Excel, probabilmente sembra greca. Ma tutta questa funzione fa dire a Excel di calcolare il tasso di rendimento interno per i flussi di cassa memorizzati nell'intervallo, o blocco di celle, che va dalla cella B2 alla cella B22.
Il. 1 è un'ipotesi iniziale sull'IRR; fornisci quel valore in modo che Excel abbia un punto di partenza per il calcolo del rendimento. I flussi di cassa per la costruzione di uffici, si scopre, producono un tasso di rendimento interno pari all'11 percento. Ciò significa che, in sostanza, l'edificio per uffici consegna annualmente un tasso di interesse dell'11% sugli importi investiti in esso.
Un'altra misura del tasso di rendimento comune è un valore attuale netto, che indica in sostanza l'importo in dollari per il quale il tasso di rendimento di un'impresa supera il tasso di rendimento di riferimento. Ad esempio, il foglio di lavoro mostra il valore attuale netto pari a $ 9, 821. 71.
In altre parole, questo investimento supera un tasso di rendimento di riferimento di $ 9, 821. 71. Non puoi vederlo - è sepolto dentro la formula - ma il tasso di rendimento di riferimento è pari al 10 percento. Quindi questo tasso di rendimento è essenzialmente $ 9, 821. 71 migliore di un tasso di rendimento del 10%.
Per calcolare il valore attuale netto utilizzando Excel, si utilizza un'altra funzione. Nel caso del foglio di lavoro mostrato nella Figura 3-1, ad esempio, fai clic sulla cella G6 e digita la seguente formula:
= NPV (0. 1, B3: B22) + B2
Questa formula esamina il flussi di cassa per gli anni dall'1 al 20; sconta tali flussi di cassa utilizzando un tasso di rendimento del 10 percento; e quindi confronta questi flussi di cassa scontati con l'importo dell'investimento iniziale, che è il valore memorizzato nella cella B2.
Tutto questo può sembrare un po 'complicato, ma in sostanza, questo è ciò che sta succedendo: la formula del valore attuale netto controlla i flussi di cassa memorizzati nel foglio di lavoro e calcola l'importo del valore attuale con il quale questi flussi di cassa superano il 10% di ritorno.
Il tasso di sconto è uguale al tasso di rendimento atteso per i tuoi investimenti di capitale. Il tasso di sconto è il tasso al quale puoi reinvestire i soldi che ottieni dai flussi di cassa del capitale investito.
Una cosa importante da sapere sui flussi di cassa al netto delle imposte e sui rendimenti rispetto ai flussi di cassa e ai rendimenti al netto delle imposte: Assicurati di utilizzare i confronti tra mele e mele. Spesso va bene lavorare con i flussi di cassa prima delle tasse; assicurati di confrontare i flussi di cassa al lordo delle imposte con altri flussi di cassa prima delle imposte. Non si desidera confrontare i rendimenti al lordo delle imposte con le dichiarazioni al netto delle imposte. È un confronto tra mele e arance. Prevedibilmente, non funziona.
