Video: LEZIONE 6: i flussi di cassa e la stima del valore di una azienda 2025
Il processo di stima dei flussi di cassa netti dall'investimento richiede un po 'più di lavoro rispetto all'esercizio precedente. Sebbene tu stia lavorando con QuickBooks, avrai bisogno dell'aiuto di Excel o di un altro foglio di calcolo finanziario.
Siediti e pensa attentamente a eventuali entrate aggiuntive e ai costi aggiuntivi che l'investimento produce. Ovviamente, speri che l'effetto netto dell'investimento ti farà risparmiare denaro. Tuttavia, alcune somme dell'investimento ti costeranno. D'altra parte, si ricevono anche risparmi che l'investimento restituisce.
Si vuole costruire un piccolo programma - questo può essere scritto sul retro di un tovagliolo da cocktail o inserito in un programma di fogli elettronici come Excel - e usarlo per stimare e calcolare attentamente i flussi di cassa.
Supponiamo, nel caso dell'edificio per uffici, che i due seguenti elementi determinino i flussi di cassa netti:
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Il nuovo mutuo richiede un pagamento annuale di $ 21.000. Per mantenere le cose semplici (non preoccuparti ancora dell'ammortamento principale), supponiamo che questo mutuo sia solo di interesse. Supponiamo inoltre che sia necessario pagare l'intero equilibrio ipotecario in 20 anni come parte di un pagamento di mongolfiera. Nel frattempo, tuttavia, pagherai $ 21.000 alla fine di ogni anno.
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Poiché possiedi il tuo stesso edificio, risparmierai $ 20.000 in affitto il primo anno. Questa quantità, tuttavia, aumenta ogni anno. Se l'affitto che hai pagato è aumentato ogni anno del 3% a causa dell'inflazione, potresti voler presumere che i tuoi risparmi in affitto, per essere accuratamente previsti, dovrebbero essere gonfiati anche del 3% ogni anno.
Ad esempio, si può presumere che nel secondo anno i tuoi risparmi in affitto siano pari al 103 percento di $ 20.000. Nel terzo anno, i tuoi risparmi in affitto sono pari al 103 percento di $ 20, 600 (che è l'affitto del secondo anno risparmio).
Questo business del risparmio locativo ha senso? Con investimenti in investimenti di capitale, l'investimento di capitale spesso ti fa risparmiare denaro in qualche modo. Pertanto, è necessario stimare tali risparmi nel corso degli anni in cui si utilizzerà l'investimento di capitale. In questo caso, il risparmio di affitto dovrebbe essere uguale al risparmio di affitto attuale più l'inflazione per ogni anno.
Un altro modo di considerare l'importo del risparmio locativo è di dire che il risparmio dell'affitto è uguale all'affitto che non dovrai pagare se possiedi l'edificio.
La tabella riassume i flussi di cassa che ti piacciono investendo in questo edificio e ha una colonna per ogni numero dell'anno.Il programma include anche tre colonne, che riportano il risparmio locativo, il pagamento dell'interesse annuale per il mutuo e l'importo del flusso di cassa netto. L'importo netto del flusso di cassa è pari al risparmio locativo meno il pagamento degli interessi ipotecari.
Si noti che nei primi due anni il pagamento dell'interesse ipotecario supera il risparmio locativo. Tuttavia, nell'anno 3 e oltre, il risparmio dell'affitto supera il pagamento del mutuo.
| Anno | Risparmio affitto | Pagamento dei mutui | Flussi di cassa netti |
|---|---|---|---|
| 1 | 20, 000 | 21, 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21, 000 | -400 |
| 3 | 21, 218 | 21, 000 | 218 |
| 4 | 21, 855 | 21, 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21, 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21, 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21, 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
| 20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| Quando si considerano i flussi di cassa derivanti da un investimento di capitale nt, è necessario fare qualche ipotesi su ciò che accade alla fine della vita dell'investimento. Nel caso dell'investimento immobiliare, ad esempio, è probabilmente necessario dimostrare che il mutuo è pagato. Potresti anche voler mostrare la vendita dell'edificio ad un certo punto. | Per mostrarti come funziona, supponiamo che alla fine dell'anno 20 paghi il mutuo (che sarà comunque di $ 300, 000 perché hai pagato solo interessi), e supponi di vendere l'edificio per $ 630, 000. Questo importo è una stima. | Per ottenere questa stima, prendi il prezzo di acquisto originale di $ 350.000 e poi gonfialo annualmente del 3% in 20 anni. In questo modo si produce un prezzo di vendita stimato nell'anno 20 di $ 630.000. Pagherete anche i costi di vendita che ammontano a $ 30.000. | La seguente tabella mostra come questi numeri generano un flusso di cassa finale di liquidazione. Il prezzo di vendita lordo equivale a $ 630.000. Quindi devi pagare il mutuo da $ 300.000. Hai anche $ 30, 000 in costi di vendita. Se sottrai il mutuo e i costi di vendita dal prezzo di vendita lordo, il flusso di cassa finale, quindi, equivale a $ 300.000. |
Il prezzo di vendita lordo di $ 630, 000 meno $ 300.000 per il pagamento del mutuo meno $ 30.000 per i costi di vendita è pari a $ 300.000.
Stima della liquidazione Cash Flow
Prezzo di vendita lordo
$ 630, 000
Minore: mutuo
| Meno: costi di vendita | 30, 000 |
| Flusso di cassa finale dalla vendita | $ 300, 000 |
| Il passaggio finale consiste nel combinare le informazioni mostrate. La colonna dei flussi finanziari netti riepiloga i flussi finanziari netti della tabella precedente. La colonna del flusso di cassa di liquidazione mostra 0 durante i primi 19 anni.Nell'anno 20, tuttavia, il flusso di cassa della liquidazione è pari a $ 300.000. L'accordo reale combina i flussi di cassa netti e il flusso di cassa della liquidazione. | Combinazione di tutti i flussi di cassa |
| Anno | Flussi di cassa netti |
Flusso di cassa di liquidazione
| 1 | -1, 000 | 0 | -1, 000 |
|---|---|---|---|
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1, 511 | 0 | 1, 511 |
| 6 | 2, 186 | 0 | 2, 186 |
| 7 | 2, 882 | 0 | 2, 882 |
| 8 | 3, 598 | 0 | 3, 598 |
| 9 | 4, 336 | 0 | 4, 336 |
| 10 | 5, 096 | 0 | 5, 096 |
| 11 | 5, 879 | 0 | 5, 879 |
| 12 | 6, 685 | 0 | 6, 685 |
| 13 | 7, 516 | 0 | 7, 516 |
| 14 | 8, 371 | 0 | 8, 371 |
| 15 | 9, 252 | 0 | 9, 252 |
| 16 | 10, 160 | 0 | 10, 160 |
| 17 | 11, 095 | 0 | 11, 095 |
| 18 | 12, 058 | 0 | 12, 058 |
| 19 | 13, 050 | 0 | 13, 050 |
| 20 | 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
