Come stimare i flussi di cassa netti - manichini

Il processo di stima dei flussi di cassa netti dall'investimento richiede un po 'più di lavoro che stimare l'importo che devi investire. Sebbene tu stia lavorando con QuickBooks 2012, avrai bisogno dell'aiuto di Excel o di un altro foglio di calcolo finanziario.

Siediti e pensa attentamente a eventuali entrate aggiuntive e ai costi aggiuntivi che l'investimento produce. Ovviamente, speri che l'effetto netto dell'investimento ti farà risparmiare denaro. Tuttavia, alcune somme dell'investimento ti costeranno. D'altra parte, si ricevono anche risparmi che l'investimento restituisce.

Vuoi costruire un piccolo programma - questo può essere scritto sul retro di un tovagliolo da cocktail o inserito in un programma di fogli elettronici come Excel - e usarlo per stimare attentamente e calcolare i flussi di cassa.

Supponiamo, nel caso dell'edificio per uffici, che i due seguenti elementi determinino i flussi di cassa netti.

• Il nuovo mutuo richiede un pagamento annuale di $ 21.000. Per mantenere le cose semplici (non preoccuparti ancora dell'ammortamento principale), supponiamo che si tratti di un mutuo per soli interessi. Supponiamo inoltre che sia necessario pagare l'intero equilibrio ipotecario in 20 anni come parte di un pagamento di mongolfiera. Nel frattempo, tuttavia, pagherai $ 21.000 alla fine di ogni anno.

• Poiché possiedi il tuo stesso edificio, risparmierai $ 20.000 in affitto il primo anno. Questa quantità, tuttavia, aumenta ogni anno. Se l'affitto che hai pagato è aumentato ogni anno del 3% a causa dell'inflazione, potresti voler presumere che i tuoi risparmi in affitto, per essere accuratamente previsti, dovrebbero essere gonfiati anche del 3% ogni anno.

  Ad esempio, si può presumere che nel secondo anno i tuoi risparmi in affitto siano pari al 103 percento di $ 20.000. Nel terzo anno, i tuoi risparmi in affitto sono pari al 103 percento di $ 20, 600 (che è l'affitto del secondo anno risparmio).

Questo business del risparmio locativo ha senso? Con investimenti in investimenti di capitale, l'investimento di capitale spesso ti fa risparmiare denaro in qualche modo. Pertanto, è necessario stimare tali risparmi nel corso degli anni in cui si utilizzerà l'investimento di capitale.

In questo caso, il risparmio locativo dovrebbe essere uguale al risparmio attuale in affitto più l'inflazione per ogni anno. Un altro modo di considerare l'ammontare del risparmio locativo è di dire che il risparmio dell'affitto è uguale all'affitto che non dovrai pagare se possiedi l'edificio.

La seguente tabella riassume i flussi di cassa che ti piacciono investendo in questo edificio. La tabella ha una colonna per ogni numero dell'anno (il programma mostra 20 anni di risparmi di affitto e pagamenti di mutui).

Il programma include anche tre colonne, che riportano il risparmio locativo, il pagamento dell'interesse annuale per il mutuo e l'importo netto del flusso di cassa. L'importo netto del flusso di cassa è pari al risparmio locativo meno il pagamento degli interessi ipotecari.

Si noti che nei primi due anni il pagamento dell'interesse ipotecario supera il risparmio locativo. Tuttavia, nell'anno 3 e oltre, il risparmio dell'affitto supera il pagamento del mutuo.

Riepilogo dei flussi di cassa degli edifici

Anno	Risparmio affitto	Pagamento dei mutui	Flussi di cassa netti
1	20, 000	21, 000	-1, 000
2	20, 600	21, 000	-400
3	21, 218	21, 000	218
4	21, 855	21, 000	855
5	22, 511	21, 000	1, 511
6	23, 186	21, 000	2, 186
7	23, 882	21, 000	2, 882
8	24, 598	21, 000	3, 598
9	25, 336	21, 000	4, 336
10	26, 096	21, 000	5, 096
11 > 26, 879	21, 000	5, 879	12
27, 685	21, 000	6, 685	13
28, 516 > 21, 000	7, 516	14	29, 371
21, 000	8, 371	15	30, 252
21, 000 > 9, 252	16	31, 160	21, 000
10, 160	17	32, 095	21, 000
11, 095 > 18	33, 058	21, 000	12, 058
19	34, 050	21, 000	13, 050
20	35, 072	21, 000	14, 072
Quando si considerano i flussi di cassa derivanti da un investimento di capitale nt, è necessario fare qualche ipotesi su ciò che accade alla fine della vita dell'investimento. Nel caso dell'investimento immobiliare, ad esempio, è probabilmente necessario dimostrare che il mutuo è pagato. Potresti anche voler mostrare la vendita dell'edificio ad un certo punto.	Per mostrarti come funziona, supponiamo che alla fine dell'anno 20 paghi il mutuo (che sarà comunque di $ 300, 000 perché hai pagato solo interessi) e supponi di vendere l'edificio per $ 630, 000 - questa quantità è una stima.	Per ottenere questa stima, prendi il prezzo di acquisto originale di $ 350.000 e poi gonfialo annualmente del 3% in 20 anni. In questo modo si produce un prezzo di vendita stimato nell'anno 20 di $ 630.000. Pagherete anche i costi di vendita che ammontano a $ 30.000.	La prossima tabella mostra come questi numeri generano un flusso di cassa finale in liquidazione. Il prezzo di vendita lordo equivale a $ 630.000. Quindi devi pagare il mutuo da $ 300.000. Quindi hai anche $ 30.000 di costi di vendita.

Se sottrai il mutuo e i costi di vendita dal prezzo di vendita lordo, il flusso di cassa finale, quindi, equivale a $ 300.000. Questo ha senso, giusto? Il prezzo di vendita lordo di $ 630, 000 meno $ 300.000 per il pagamento del mutuo meno $ 30.000 per i costi di vendita è pari a $ 300.000.

Stima del flusso di liquidità

Prezzo di vendita lordo

$ 630, 000 > Minore: mutuo

300, 000

Meno: costi di vendita

30, 000	Flusso di cassa finale dalla vendita
$ 300, 000	Il passo finale è quello di combinare le informazioni mostrate. La colonna dei flussi finanziari netti riepiloga i flussi di cassa netti. La colonna del flusso di cassa di liquidazione mostra 0 durante i primi 19 anni.Poi, nell'anno 20, tuttavia, il flusso di cassa della liquidazione è pari a $ 300.000. L'accordo reale combina i flussi di cassa netti e il flusso di cassa della liquidazione.
Combinazione di tutti i flussi di cassa	Anno
Flussi di cassa netti	Flusso di cassa di liquidazione

Real Deal

1

-1, 000	0	-1, 000	2
-400	0	-400	3
218	0	218	4
855	0	855	5
1, 511	0	1, 511	6
2, 186	0	2, 186	7
2, 882	0	2, 882	8
3, 598	0	3, 598	9
4, 336	0	4, 336	10
5, 096	0	5, 096	11
5, 879	0	5, 879	12
6, 685	0	6, 685	13
7, 516	0	7, 516	14
8, 371	0	8, 371	15
9, 252	0	9, 252	16
10, 160	0	10, 160	17
11, 095	0	11, 095	18
12, 058	0	12, 058	19
13, 050	0	13, 050	20
14, 072	300, 000	314, 072